百城住宅库存半年考：61城上涨 杭州、武汉去化压力增大

cms-style="font-L align-Justify">　　7月21日，上海易居房地产研究院公布《2020年上半年中国百城库存报告》（下称“报告”）。截至上半年末，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47916万平方米，同比快速增长6.0%。　　易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应，今年上半年住宅库存特点总结为“库存规模同比下降、去化周期显著不断扩大”，这都解释全国百城整体面对着一些库存压力，类似于压力和疫情带给的冲击有相当大关联，而且销售市场面对很多不确定性，要防止此类压力在下半年沿袭。

　　二线城市库存上升较慢，杭州、青岛库存下降显著　　截至上半年末，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2936、24541和20439万平方米，同比增长速度分别为5.8%、10.3%和1.3%。纵向来看，二线城市的库存上升节奏较慢。　　报告表明，100个城市中，有61个城市库存经常出现了同比于是以快速增长现象。

部分二线城市库存下降较为显著，还包括杭州、呼和浩特、青岛、郑州、南宁等。　　贤迈进分析称之为：“实质上，二线城市是这几年土地供应、土地交易、项目研发力度较小的城市，潜在房源供应较多。

今年上半年此类城市新盘的供应节奏减缓，这不会使得库存规模显著下降。不过，下半年户籍政策预计不会更进一步限制，去库存压力也不会有所增大。

”　　100城新建商品住宅库存面积同比增长速度排序　　数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院　　三四线城市去库存压力大，三亚等城市名列靠前　　报告表明，截至上半年末，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为12.8个月，这也意味著市场消化完了这些库存必须12.8个月的时间，即小于1年。仔细观察今年上半年去库存周期数据，总体上呈现出下行态势，且显著多达了2016-2019年的低位水平。这也解释，在疫情影响下，今年一季度住房交易市场经常出现较小“阻碍”，去库存动力显著被巩固，负面效应在二季度开始显出。

　　从城市名列可以显现出，上半年存销比数值名列前10的城市中，除武汉外，只剩9个城市都是三四线城市，解释此类城市面对了较高的去库存压力。从今年上半年销售市场的展现出看，一二线城市首度衰退，交易完全恢复比较较好，而三四线城市显然展现出平平。　　从明确城市来看，存销比名列靠前的城市有漳州、日照、三亚、香河、张家口等城市，分别对应的新建商品住宅的存销之比45.0、44.5、44.1、42.8、40.2，去化时间最少必须40个月以上。　　针对库存上升的情况，贤迈进建议：“下半年应当把去库存工作提升到更加最重要的层面上。

虽然近期全国有部分城市房价经常出现了抹黑、政策经常出现了放宽，但这不是市场最主要的对立和焦点。当前从房企的心态来看，最核心的还是如何在下半年减缓销售、填补上半年经常出现的亏空。当然，若是先前‘住房消费’等可以受到更大的注目，那么政策断裂的概率不会减小，也将有助增大库存压力。

”　　一、二、三四线城市新建商品住宅存销比走势　　数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院　　存销比升到32.6，疫情影响下武汉库存激增　　作为上述存销比数值名列前十中的唯一一个二线城市，武汉的库存情况受到普遍注目。统计资料表明，由于受到上半年疫情的影响，武汉的存销比下降至32.6，这也意味著必须32.6个月才能将现有库存消化完了。　　武汉库存量的较慢减少，主要是由于在疫情影响下，长时间零成交价的状态影响了上半年的新房市场展现出。

贝壳研究院数据表明，今年上半年，武汉新建住宅成交价面积同比下降47%，市场仍处在完全恢复过程中。　　从历史趋势来看，根据易居研究院数据表明，武汉新房存销比就是指二季度开始上升，而去年同期长时间的存销比约为10。　　此外，某种程度是新房，从二手房方面来看，武汉二手房市场上海证券交易所量也持续减少，市场成交价节奏显著上升。

贝壳研究院数据表明，2020年二季度，武汉二手房源成交价周期近6个月，比去年同期缩短两个月有余；客户成交价周期43天，同比缩短14天。　　对于武汉楼市库存量上升的现状，贤迈进回应：“存销比高攀是继续的，随着武汉楼市的较慢完全恢复，下半年去化压力不会很快减轻。

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